Mietvertragsgebühren - Kostenersparnis durch Alternativen zur Beurkundung PDF Drucken E-Mail
Fachbereich Recht - Miet- und Wohnrecht
Geschrieben von: Prof. MMag. Franz J. Heidinger LL.M (Virginia) / Johannes Schmidhofer   
Donnerstag, 11. Oktober 2018
Die Vergebührung von Mietverträgen über Wohnraum wurde kürzlich abgeschafft. Für den Abschluss eines Mietvertrags über Geschäftsräumlichkeiten fällt hingegen weiterhin eine Gebühr an. Hinsichtlich der Berechnung der Gebühr von unbefristeten Vertragen mit Kündigungsverzicht stiftet nun neue VwGH Judikatur zusätzlich Verwirrung.

Wie Sie Ihren Mietvertrag aber gänzlich gebührenfrei gestalten könnten, zeigen wir Ihnen  im folgenden Artikel.

Zunächst sollten wir uns jedoch der Problematik der Vergebührung von Bestandverträgen bewusst werden. Dazu zwei konkrete Beispiele:

Unternehmer A mietet einen Verkaufsraum um EUR 1.500,- brutto monatlich an. Der Vertrag ist nicht befristet. Als Bemessungsgrundlage für die Gebühr kommt der dreifache Jahresmietzins zur Anwendung, also beträgt die Bemessungsgrundlage EUR 1.500,- mal 12 Monate mal 3 Jahre = insgesamt EUR 54.000,-. Davon fällt eine Gebühr nach dem Gebührengesetz iHv 1 % an.

Die Gebühr beträgt also EUR 540,-.

Unternehmer B mietet den danebenliegenden Verkaufsraum um EUR 1.500,- brutto monatlich. Der Vertrag ist allerdings auf 20 Jahre befristet. Als Bemessungsgrundlage kommt daher grundsätzlich der Jahresmietzins multipliziert mit der Mietdauer zur Anwendung, jedoch maximal der Achtzehnfache Jahresmietzins. Die Bemessungsgrundlage beträgt daher EUR 1.500,- mal 12 Monate mal 18 Jahre = insgesamt EUR 324.000,-. Erneut fällt eine Gebühr iHv 1 % an.

Die Gebühr beträgt also EUR 3.240,-.

Es wäre durchaus denkbar, dass Unternehmer A aufgrund seines unbefristeten Mietvertrags schließlich 30 Jahre lang in den Räumlichkeiten bleibt, während sein Nachbar nach 20 Jahren ausziehen muss. Trotzdem hat Unternehmer A nur einen Bruchteil der Gebühr seines Kollegen bezahlt.

Dieser enorme Wertungswiderspruch, der noch viel eklatanter ausfallen kann (denken wir nur an einen Monatsmietzins um die EUR 10.000,- für Großraumbüros oder Toplagen), hat viele Unternehmer dazu veranlasst, ihren Mietvertrag mit Charakter eines befristeten Vertrags durch den Abschluss eines gebührentechnisch günstigeren unbefristeten Vertrags mit Kündigungsverzicht auf bestimmte Dauer zu vereinbaren. Während bei einem zweiseitigem Kündigungsverzicht auf bestimmte Zeit schon bisher von der Judikatur eine Befristung angenommen wurde (wodurch der Gebührenvorteil hinfällig wurde), ist der VwGH in einem aktuellen Fall auch bei einem vom Mieter einseitig abgegebenen Kündigungsverzicht von einem auf die Dauer des Kündigungsverzichts befristeten Mietverhältnis ausgegangen und der Vertrag musste dementsprechend höher vergebührt werden. Dies wurde damit begründet, dass die Kündigungsmöglichkeiten auf Seiten des Vermieters (der ja keinen Kündigungsverzicht abgegeben hatte) nach dem MRG gering seien. In Zukunft könnte das Finanzamt also, auf diese Rechtsprechung gestützt, eine Beurteilung der tatsächlichen Kündigungsmöglichkeiten selbst vornehmen und dementsprechend auch unbefristete Verträge mit Kündigungsverzicht wie auf die Dauer des Verzichts befristete Verträge (höher) vergebühren.

Mehr denn je ist es daher sinnvoll sich hinsichtlich des Abschlusses einer Geschäftsmiete vorab eingehend zu informieren, denn die genaue rechtliche Ausgestaltung des GebG eröffnet Möglichkeiten: so fällt etwa überhaupt nur dann eine Gebühr an, wenn über sie eine Urkunde errichtet wurde.

Der Vertrag könnte jedoch unter anderem auch durch die Korrespondenz zwischen Rechtsanwälten oder überhaupt mündlich im Beisein eines Rechtsanwaltes, zustande kommen, mit dem Effekt, dass die Gebühr zur Gänze wegfällt.

 

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